Od początku bieżącego roku weszły w życie zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wprowadzono wyższą stawkę od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań. W jaki sposób zainteresowani powinni zarządzać zakupem kolejnych mieszkań, biorąc pod uwagę ten podatek?
Dla przypomnienia, od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono ulgę w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 17 Ustawy PCC, zwolniono z podatku sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
– jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
W tym przypadku idealnie sprawdza się maksyma, że podatki są emanacją rzeczywistości, gdyż jak to w życiu bywa, aby jedni mieli lepiej, drudzy muszą mieć gorzej. Wprowadzenie powyższego zwolnienia związane jest z podwyższeniem stawki podatku VAT dla nabywanego szóstego oraz kolejnych lokali mieszkalnych.
Powyższy obowiązek został wprowadzony art. 7a Ustawy PCC, który wskazuje, iż: „W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.”
Uwzględniając powyższe, podwyższony PCC do 6% będzie dotyczył kupujących, którzy:
- nabywają co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej albo
- już nabyły co najmniej pięć takich lokali.
Innymi słowy, w sytuacji nabywania sześciu lokali w budynku lub kilku budynkach umiejscowionych na jednej nieruchomości gruntowej, od kolejnych tychże lokali zastosowanie znajdzie stawka podatku PCC w wysokości 6%. Takie skonstruowanie przepisu, wg ustawodawcy, ma na celu przede wszystkim minimalizację, tzw. hurtowego wykupowania mieszkań w tych samych inwestycjach mieszkaniowych.
Analizując tę regulację literalnie, dotyczy ona bezpośrednio podmiotu dokonującego zakupu, a co więcej, brak w niej odwołania do np. beneficjenta rzeczywistego. W związku z tym, ciężko na ten moment stwierdzić jak organy będą podchodziły do potencjalnych uzgodnień mających na celu dokonywanie zakupu mieszkań przez kilka powiązanych ze sobą spółek mających jednego bądź kilku tych samych beneficjentów.
W naszej ocenie, każdorazowo, ewentualne działanie w postaci nabywania przez kilka różnych spółek mieszkań w jednej inwestycji mieszkalnej, powinno mieć klarowne i rzeczywiste uzasadnienie biznesowe, gdyż potencjalnie organy podatkowe mogą badać czy nie doszło do pozorności lub obejścia przepisów prawa podatkowego, a dokonywanie zakupów w taki sposób, jest uzasadnione jedynie chęcią uniknięcia wyższego opodatkowania w podatku PCC. W takiej sytuacji nie można wykluczyć, że organy mogą wymierzyć wyższy podatek stosując przepisy w zakresie klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania czy przepisów o pozorności. Na ten moment, ze względu na krótki czas obowiązywania tej regulacji, nie ma jednak utrwalonej praktyki postępowania organów w tym zakresie.
Na marginesie, zwracamy uwagę, że na mocy przepisów przejściowych podwyższony PCC nie znajdzie zastosowania, jeśli doszło do podpisania umowy przedwstępnej jeszcze w 2023 r. na co wskazuje również interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 grudnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB): „…przepisu art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy (art. 13 ust. 2 Ustawy Nowelizującej).”
