Jedną z bardziej interesujących ulg w polskim systemie podatkowym jest tzw. ulga mieszkaniowa, która pozwala osobom fizycznym „zaoszczędzić” na podatkach w sytuacji sprzedaży posiadanej nieruchomości i przeznaczenia uzyskanego dochodu z tej transakcji na realizację celu mieszkaniowego.
W praktyce, ulga ta wiążę się jednak z szeregiem różnego rodzaju wątpliwości. Przykładowo, często spotykamy się z pytaniami związanymi z określeniem czy sprzedaż wykorzystywanych w działalności gospodarczej nieruchomości (np. lokali użytkowych) również może korzystać z tego zwolnienia? Na to pytanie postaramy się w dzisiejszym artykule Państwu odpowiedzieć.
Na wstępie wskazać należy, że przedmiotową ulgę reguluje art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT. Na jego podstawie ustawodawca wskazuje, że „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Analizując powyższy przepis, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że regulacja ta określa jedynie, że dochód który może skorzystać z tego zwolnienia, musi zostać osiągnięty ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych – nie precyzując ich rodzaju. Oznacza to, że nie musi być to, np. nieruchomość mieszkalna, ale może to być również lokal użytkowy, cała kamienica, nieruchomość gruntowa, itd.
Niemniej w praktyce, w przypadku sprzedaży nieruchomości używanych w ramach działalności gospodarczej, tj. zazwyczaj tych będących na ewidencji środków trwałych, podatnik prawdopodobnie nie będzie miał możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi – nawet jeśli wcześniej taka nieruchomość zostanie wycofana z działalności gospodarczej.
Wynika to z faktu, iż zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy PIT, jeżeli odpłatne zbycie środka trwałego, który został wcześniej wycofany z prowadzonej działalności gospodarczej, ma miejsce przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym miało miejsce wycofanie składnika majątku z ewidencji środków trwałych, uzyskany przychód ze sprzedaży stanowi przychód z działalności gospodarczej.
Uwzględniając powyższe, w sytuacji gdy określona nieruchomość zostanie sprzedana po wycofaniu z działalności gospodarczej w ciągu 6 lat od dokonania tej czynności, to w danej działalności gospodarczej wystąpi przychód do opodatkowania ze źródła działalności gospodarczej. Tym samym nie będzie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT, gdyż może ona dotyczyć tylko i wyłącznie źródła o którym mowa w art. 30e Ustawy PIT, tj. źródła dotyczącego odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Taka wykładnia znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.122.2019.1.AA).
Inaczej rozpatrywana powinna być jednak sytuacja, gdy sprzedaży dokonywać będzie, np. osoba, która otrzymała w darowiźnie przedmiotową nieruchomość
Wówczas, w sytuacji gdy obdarowany dokona sprzedaży oraz osiągnie tytułem tego przychód ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT), będzie uprawniona do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Oczywiście warunkiem jest to, że i taka osoba nie może takiej sprzedaży dokonać w ramach działalności gospodarczej, tj. osiągnięty przychód musi być z ww. źródła. Nie ma tu znaczenia, że darczyńca takiej nieruchomości osiągał z niej pożytki w ramach działalności gospodarczej i posiadał ją na ewidencji środków trwałych. Kluczowe znaczenie ma fakt, że w obdarowany, który dokonał sprzedaży – nie osiągnie przychodu ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej, ale ze źródła właściwego dla zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Tym samym, w przypadku wydatkowania na własne cele mieszkaniowe kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, zwolniona od podatku dochodowego będzie odpowiednia część uzyskanego dochodu. Ulgę należy zastosować w ramach deklaracji PIT-39.
Taką wykładnie potwierdza przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.126.2023.2.MM).
Ciekawym zagadnieniem jest to, czy przy realizacji celu mieszkaniowego, znaczenie ma liczba nabywanych mieszkań. Organy podatkowe twierdzą, że tak (powinien liczyć się jeden lokal). Jednakże, przeciwnego zdania są niektóre składy orzekające sądów administracyjnych.
Potwierdzają to wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia:
- 29 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 663/18);
- 16 lutego 2022 r. (sygn. akt II FSK 1151/21).
W przedmiotowych wyrokach sądy stwierdzają, że nie można zawężać własnych celów mieszkaniowych wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Podkreśla się, że to pojęcie którym posługuje się ustawodawca, jest o wiele szersze.
Co więcej, nawet uzyskiwanie przychodów z mieszkań, które byłyby objęte ulgą, jest realizacją własnych celów, bo można przeznaczyć je np. na powiększenie swojego mieszkania czy na powiększenie jego standardu i to też mieści się w tym celu, bo jest to pojęcie bardzo szerokie. Tym samym, ustawodawca, w żaden sposób nie limituje ilości nieruchomości, które podatnik może nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych.
Na skorzystanie z przedmiotowej ulgi mieszkaniowej podatnik ma, zgodnie z wyżej wymienioną regulacją, 3 lata.
Warto dodać, że oprócz wydatków na zakup mieszkania, organy uwzględniają również koszty, które poniesiono części wyposażenie stricte związane z daną nieruchomości. W tej sprawie wypowiedział się Minister Finansów, który, w interpretacji ogólnej z dnia 14 października 2021 roku (nr DD2.8202.4.2020), wskazał, że wydatki poniesione na zakup i montaż:
- kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących;
- szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką;
- oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących;
- okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego;
- mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby;
- mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca
- również mogą zostać uwzględnione w uldze mieszkaniowej. Niemniej, wyłączone z tej ulgi są wydatki na innego rodzaju mebli, które nie są bezpośrednio „mocowane” w mieszkaniu, są wolnostojące.
Podsumowując, ulga mieszkaniowa niezmiennie cieszy się wśród podatników bardzo dużym zainteresowaniem. Niemniej, przy jej wdrażaniu kluczowe jest zidentyfikowanie źródła przychodu do którego zostanie zakwalifikowany przychód z dokonywanej transakcji sprzedaży określonej nieruchomości bądź prawa majątkowego. Warto też pamiętać, że sam rodzaj nieruchomości bądź fakt, że była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej nie musi od razu wykluczać braku możliwości skorzystania z tego zwolnienia podatkowego.
